Spekulationssteuer & Co. – So umgehen Sie Steuerfallen beim Verkauf von Immobilien

Auf deutschem Grund stehen rund 12 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser, von denen über 28.000 Häuser jährlich ihren Besitzer wechseln. Wer eine Immobilie erwirbt, weiß, dass zum Beispiel eine Grunderwerbssteuer zu zahlen ist. Dass aber auch beim Verkauf einer Immobilie Steuern fällig werden, dürfte für manchen Hauseigentümer eine Überraschung sein. Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie sich genau mit den steuerlichen Aspekten auseinandersetzen. Dabei möchten wir Sie mit diesem Artikel unterstützen.

So können Sie beim Hausverkauf Steuern sparen

Zunächst einmal muss unterschieden werden, ob die zu verkaufende Immobilie zum Privat- oder zum Betriebsvermögen zählt. Veräußerungsgewinne von Immobilien, die zum Betriebsvermögen zählen, sind grundsätzlich steuerpflichtig.

Bei Immobilien, die einem Privatvermögen zugeordnet werden, ist die Lage ein wenig anders, denn hier spielen drei Aspekte bei der Besteuerung eine wichtige Rolle:

1. Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie

Für den Immobilienverkauf ist es äußerst relevant, wie lange sich die Immobilie im Besitz des Verkäufers befunden hat – möglicherweise wird nämlich eine Spekulationssteuer fällig. Dabei handelt es sich um eine Besteuerung von Gewinnen aus privaten Verkäufen, die zum Tragen kommt, wenn zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte zeitliche Frist unterschritten wird. Bei Immobilien beträgt diese Frist zehn Jahre. War die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers, sind die aus dem Verkauf resultierenden Gewinne zu versteuern. Besaß der Verkäufer die Immobilie länger als zehn Jahre, sind die Gewinne also steuerfrei.

Übrigens: Wird eine Immobilie sowohl privat, als auch gewerblich genutzt und soll diese bereits vor Ablauf der zehn Jahre veräußert werden, fällt die Spekulationssteuer anteilig an.

2. Private Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer

Die beschriebene Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn der Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zur privaten Nutzung bewohnt hat. Der Eigentümer muss die Immobilie aber nicht zwangsläufig persönlich bewohnt haben, der Gesetzgeber lässt auch die Nutzung durch den Ehe- oder Lebenspartner oder kindergeldberechtigte Kinder zu.

Beim Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie fällt die Spekulationsteuer an, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht mindestens zehn Jahre und einen Tag besessen hat.

Übrigens: Wer Eigentümer einer fremdgenutzten Immobilie ist, die im Wert stark gestiegen ist, sollte idealerweise erst nach zehn Jahren verkaufen. Es gibt aber eine Alternative dazu: die Anmeldung eines Eigenbedarfs. Nutzt der Eigentümer die Immobilien nun im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorherigen Jahren selbst, fällt keine Spekulationssteuer an.

3. Anzahl der verkauften Immobilien

Der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren wird als gewerblicher Grundstückshandel angesehen. Unabhängig von der Spekulationsfrist gehen die Finanzbehörden von einem steuerpflichtigen Grundstückhandel aus.

 

Unsere Tipps

Wer Steuern sparen möchte, kann sich an folgende Leitlinien halten:

Spekulationsfrist einhalten

Wird die Immobilie erst frühestens zehn Jahre nach dem Kauf veräußert, entfällt die Besteuerung der Einnahmen. Wenn möglich, sollten Sie zehn Jahre mit dem Verkauf warten.

Selbst bewohnen

Wenn Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden voran gegangenen Jahren bewohnt haben, können Sie sie danach steuerfrei verkaufen. Dabei zählen angebrochene Jahre als ganze Jahre, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Jahres – vollständig ausfüllen zu müssen.

Maximal drei Objekte veräußern

Sie sollten die Zahl von drei verkauften Immobilien nicht überschreiten, denn sonst gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler und müssen Ihre Einnahmen entsprechend versteuern.

Sie möchten Ihre Immobilie vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist verkaufen? Sie planen den Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie? Sie wissen nicht, was bei der Veräußerung von geschenkten oder geerbten Immobilien zu beachten ist? Auch in diesen Fällen helfen wir Ihnen gerne weiter – melden Sie sich einfach bei uns!